Idé till användarfall: Fastighetsägarens analys av potentiell fastighetsutveckling

Denna idé till användarfall togs fram i projektet Digital Vision Kista under en serie med intervjuer och workshops med företrädare från 20 olika verksamheter inom Stockholms stad. Idéen ska ses som en utgångspunkt för vidare arbete.

Aktörernas mål

Samhällsplaneraren och fastighetsutvecklaren hos fastighetsbolaget Fastighetsägare AB vill i tidigt skede kunna bedöma om de utvecklingsidéer som de har för de egna fastigheterna rimmar väl med kommunens utvecklingsplaner i samma område för att kunna säkerställa att de egna idéerna är lämpliga och ekonomisk genomförbara.

Aktörernas behov

I rollen som samhällsplanerare hos Fastighetsägare AB vill jag i den digitala tvillingen kunna ta del av en samlad geografisk nedbruten bild av styrdokument (t.ex. fördjupade översiktsplaner och strukturplaner) samt relevanta tekniska och planeringsmässiga förutsättningar. Detta ger mig möjlighet att snabbt identifiera vilka krav, riktlinjer och förutsättningar jag behöver förhålla mig till i utvecklingsprojekt för våra fastigheter. På så sätt kan jag tidigt bedöma både lämplighet och ekonomisk genomförbarhet – och på lång sikt säkerställa stabila hyresintäkter.

Steg för steg - Fastighetsägarens analys av potentiell fastighetsutveckling

Det privata fastighetsbolag Fastighetsägare ABs har uppfattat ett behov av ett lägenhetshotell i en stadsdel och en preliminär marknadsanalys har visat att affärsidén kan vara lönsam om genomförandet inte är för kostsamt. En samhällsplanerare hos Fastighetsägare AB ska förbereda en analys av den potentiella fastighetsutvecklingen.

1. Planeraren öppnar den digitala tvillingen och söker efter det aktuella området i stadsdelen. 
2. Planeraren tar i den digitala tvillingen bort den befintliga bebyggelsen på fastigheten och får en grov uppskattning på kostnaden för det
3. Genom en meny väljer stadsplaneraren att visa samtliga styrdokument: översiktsplaner, fördjupade översiktsplaner, och strukturplaner som relaterar till området. 
4. Kartan visar visualiseringar av dessa dokument i olika lager i 3D som användaren kan tända och släcka.
5. Samhällsplaneraren klickar på översiktsplanen och ser en sammanfattning av de viktigaste punkterna och ser hur den relaterar till Fastighetsägare AB’s fastighetsinnehav i stadsdelen. 
6. Planeraren granskar sedan strukturplanen/fördjupande översiktsplanen och den befintliga detaljplanen  för att förstå de övergripande målen och riktlinjerna för området i relation till bolagets fastighetsinnehav 
7. Nu ritar hen flera scenarier av grova volymmodell av lägenhetshotellet (som ryms inom byggrätterna i den befintliga detaljplanen) och som automatiskt uppskattar olika nyckeltal som förväntad antal boende i lägenhetshotellet, behov av el, vatten och avlopp samt behovet av parkeringsplatser  
8. Därefter undersöker planeraren eventuella fallgropar eller specifika krav som kan påverka fastighetsutvecklingen och noterar att utifrån den befintliga informationen om kapaciteten i elnätet borde finnas utrymme för driften av lägenhetshotellet. Planeraren upptäcker dock att att eftersom flera andra byggprojekt från andra byggaktörer är i sena planeringsskeden i samma stadsdel och att dessa kommer troligtvis att startas under de kommande åren att effektbristen i elnätet kan påverka bygget av lägenhetshotellet . Hen noterar att byggfasen behöver samordnas mellan byggaktörerna i området. 
9. Hen undersöker vidare hur pågående planering hos andra byggaktörer och det egna förslaget på lägenhetshotellet påverkar tillgången till parkeringsplatser i området. Hen noterar att det finns långtgående planer hos andra byggaktörer av att omvandla flera stora parkeringsplatser i området till kontor så att det totala antalet parkeringsplatser kommer nära det gränsvärdet för nyckeltalet för parkeringsplatser per kontorsplats som Fastighetsägare AB har identifierad som kraftigt påverkar uthyrningsbarheten av det befintliga beståndet.    
10. Stadsplaneraren bokmärker flera viktiga dokument och sektioner och skickar dessa länkar med kommentarer till fastighetsutvecklaren på Fastighetsägare AB för vidare diskussion.

Vilka data har används i användarresan 

• Digitala detaljplaner och översiktsplaner
• Pågående byggprojekt och pågående bygglov
• Trafikdata och parkeringsnormer
• Befintliga parkeringsplatser 
• Planerad utveckling av parkeringsplatser
• Miljödata, inklusive 100-årsregn och dagvattensystem
• Geotekniska undersökningar
• Kommunens befintliga utredningar och styrdokument
• Data från Fastighetsägare AB’s tidigare projekt och “skuggdetaljplaner”